Ev Alırken Tapuda Nelere Dikkat Edilmeli? (2025 Rehberi)

Ev satın almak, birçok insan için hayatının en önemli yatırımlarından biridir. Ancak bu süreçte sadece konutun fiziksel özelliklerine değil, tapuda yazan bilgilere de büyük dikkat gösterilmesi gerekir. Tapu kayıtlarındaki hatalar, eksiklikler veya ipotek gibi riskli durumlar; hem maddi hem de hukuki sorunlara yol açabilir. Bu yazıda, ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli? sorusuna adım adım yanıt veriyoruz.

EV ALIRKEN 10 MADDEDE TAPUDA NELERE DİKKAT EDİLMELİ ? Detaylı Anlatım

1. Tapu Türü: Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı?

Tapuda en önce dikkat edilmesi gereken konu, taşınmazın türüdür. Tapuda "kat mülkiyeti" yazıyorsa, yapı ruhsatı alınmış ve binanın tüm iskan işlemleri tamamlanmıştır. Bu tür tapular, risk açısından en güvenilir olanlardır.

Eğer tapuda "kat irtifakı" yazıyorsa, binanın yapımı tamamlanmamış olabilir veya iskan alınmamış olabilir. “Arsa tapusu” varsa, bu durum çok daha büyük bir risk taşır çünkü ortada henüz bir yapı resmî olarak tanınmamış demektir.

2. Tapu Kaydındaki Malik Bilgileri

Tapu senedinde yer alan malikin bilgileri mutlaka kontrol edilmelidir. Satış yapan kişi gerçekten tapu sahibi mi? Mülk birden fazla kişiye mi ait? Vekâletle satış yapılıyorsa, noter tasdikli ve geçerli bir vekâletname var mı?

Tapu müdürlüklerinde yapılacak “malik sorgusu”, satıcının yetkili kişi olup olmadığını doğrulamak açısından önemlidir.

3. İpotek, Haciz ve Şerh Kontrolü

Daire satın alırken en sık yapılan hatalardan biri, tapuda ipotek, haciz veya satış kısıtlaması olup olmadığının kontrol edilmemesidir. Bankaya borcu olan bir mülkün tapusunda ipotek şerhi yer alabilir. Aynı şekilde mahkemeden gelen tedbir kararıyla “satılamaz” şerhi de konmuş olabilir.

Tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden alınacak tapu kaydı örneği, bu bilgileri açıkça gösterir. Eğer bu gibi kayıtlar varsa, satıştan önce kaldırılmaları zorunludur.

4. Parsel ve Ada Bilgileriyle İmar Durumu Kontrolü

Tapuda belirtilen ada, parsel, pafta bilgileri üzerinden belediyeden imar durumu sorgulaması yapılmalıdır. Bu sayede taşınmazın:

• İmar planında ne amaçla kullanıldığı (konut, ticaret, yeşil alan vb.),

• Yükseklik sınırı,

• Emsal değeri,

• Terk edilmiş alanı olup olmadığı öğrenilir.

Özellikle yeni gelişen bölgelerde, tapuda konut olarak geçen taşınmazın imarda farklı bir statüde olması mümkündür. Bu durum, ileride ciddi sorunlara yol açabilir.

5. Alan Uyumu: Tapudaki Metrekare ile Gerçek Metrekare Aynı mı?

Özellikle projelerde ve yeni tapu senetlerinde evlerin m² bilgileri yazmaktadır. Tapuda yazan brüt/net metrekare bilgisi ile evin fiziksel ölçüsü bazen uyuşmayabilir. Bu fark, alıcıya hem fiyat hem de kullanım açısından dezavantaj yaratabilir.

Eğer net-brüt farkı çok fazlaysa ya da metrekareler şüpheli görünüyorsa, ekspertiz şirketinden destek alınabilir.

6. Ortak Alanlar ve Bağımsız Bölüm Tanımı

Tapu senedinde belirtilen bağımsız bölüm (örneğin: 3. kat 5 numaralı daire), fiziki olarak gezdiğiniz ev ile aynı mı? Özellikle eski binalarda kat planları ile fiili durum örtüşmeyebilir.

Bu konuda mimari proje ile tapu bilgisi karşılaştırılmalı; dairenin balkon, teras, depo gibi ek alanlarının da tapuda belirtilip belirtilmediği incelenmelidir.

7. Ortak Mülkiyet Durumu ve Pay Oranı

Bazı taşınmazlar, hisseli olabilir. Tapuda pay oranı yazıyorsa, bu mülkün sadece belli bir kısmının size ait olacağını gösterir. Hisseli satışlarda, diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa) vardır.

Bu tarz tapular, özellikle ileride satış ya da devir işlemlerinde karmaşa yaratabilir. Tam mülkiyet tercih edilmelidir.

8. Tapuda Rayiç Bedel Değeri ve Gerçek Satış Bedeli

Tapuda gösterilen satış bedeli genellikle rayiç bedel üzerinden gösterilir, bu da çoğu zaman gerçek satış fiyatından düşük olur. Ancak bu durum vergi hesaplamasında sorun yaratabilir. Değer artış kazancı vergisi, bu düşük bedel üzerinden değil, gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.

Ayrıca ileride satmak istediğinizde, aradaki fark yüksek vergiye yol açabilir.

9. E-devlet ve Tapu Takip Sistemleri Kullanımı

Günümüzde tapu işlemleri e-Devlet üzerinden kolayca takip edilebilmektedir. Özellikle:

• Tapu bilgileri sorgulama

• Tapu randevu alma

• İpotek veya haciz durumu kontrolü gibi hizmetler dijital olarak yapılabilir.

Ayrıca WebTapu sistemi, alıcı ve satıcının belgelerini önceden yüklemesine ve süreci daha güvenli yönetmesine olanak tanır.

10. Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilecek Hususlar

Son aşamada dikkat edilmesi gerekenler:

• Tapu harçları kimin tarafından ödenecek? (Genellikle %2 alıcı, %2 satıcı)

• Kimlik ve vekâlet belgeleri tam mı?

• Banka kredisiyle alınacaksa, eksper raporu hazır mı?

• Alım sırasında noter onaylı evrak gerekiyor mu?

• Para transferleri nasıl yapılacak ?

Tapu işlemleri sırasında en fazla dikkat edilmesi gereken konu para transferidir. Burada en güvenli yol "Bloke Çek" veya "Takasbank ile Tapu Takas Sistemi" dir. İki sistemde de para, bankada blokeli şekilde beklemektedir. Tapuda devir işlemi gerçekleştikten sonra satıcı parasını temin eder ve iki tarafında mağdur olmasının önüne geçilmiş olunur.

Tüm bu işlemler sırasında mümkünse bir iyi emlak danışmanı ya da hukuk uzmanı ile ilerlemek, olası sorunları en aza indirir.

Sonuç: Tapu Bilgisi, Konuttan Daha Önemlidir

Bir evi ne kadar beğenirseniz beğenin, tapudaki detaylar sizin o evde huzurla oturup oturamayacağınızı belirler. Dolayısıyla, ev almadan önce tapu bilgilerinin titizlikle incelenmesi, sizi hem maddi kayıptan hem de hukuki risklerden korur.