Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor! Kiracısı Olan Ev Satılırsa Süreç Nasıl İşler ?

Gayrimenkul yatırımı yaparken birçok kişi kiracılı ev almak gibi seçenekleri değerlendiriyor. Ancak ev satın alındıktan sonra karşılaşılan en büyük sorunlardan biri şu: "Yeni ev aldım, kiracı çıkmıyor!" Peki bu durumda yeni ev sahibi olarak ne yapabilirsiniz? Kiracılı bir ev satın almak yasal olarak ne anlama gelir? Kiracının ve ev sahibinin hakları nelerdir?

Kiracılı Ev Satın Almak

Pandemi sonrası Türkiye'de değişen ekonomik koşullar, %25 kira zam sınırlaması, enflasyonun hızlı yükselişi, sıkışan konut piyasası ve bunun sonucu bir anda afaki yükselen kira bedelleri ev sahibi - kiracı sorunlarını hiç olmadığı kadar ülkenin gündemine taşıdı.

Kiracı - ev sahibi davalarının mahkemelerde uzun süreç alması, yeni ev satın alacak kişilerin neredeyse tamamında aynı soruyu akıllara getirdi : "Kiracılı ev alınır mı? "

Bu sorunun cevabı değişken. Eğer kiracılı bir ev satın alacaksanız neden aldığınız fazlasıyla önem taşıyor. Oturmak için satın alıyorsanız ve önünüzde kısa bir zaman dilimi varsa ( 2-3 aydan az) satın alım yapmadan önce kira kontratlarını, varsa tahliye taahhütnamelerini detaylıca incelemeniz yapılması gereken ilk adım olmalı. Yasal zeminde haklı dahi olsanız, kiracılı ev satın almak yine de bir risk olacaktır. Haklılığınızın kanıtlanmasının ortalama 1 yıl sürme ihtimalini de göze alarak kiracı ile tahliye süreçlerini daha satın alım yapmadan önce netleştirmeniz süreç anlamında faydanıza olacaktır.

Kira Sözleşmesi Şartları ve Tahliye Taahütnamesi

Satın alacağınız veya yeni satın aldığınız ev ile alakalı ilk bilinmesi gereken konu Türk Borçlar Kanunu'na göre " Yeni malik, eski malikin hak ve yükümlülüklerini devralır " olmalıdır. Yani yeni ev sahibi eski kiracı ile yeni şartlar ile kira kontratı yapmadan, eski kira kontratının aynı şartlar ile yeni ev sahibine geçeceğidir. Varsa tahliye taahhütnamesi de aynı şekillerde yeni malik lehine geçer.

Yeni Ev Aldım ama Kiracı Evden Çıkmıyor

Yeni ev satın aldığınızda kiracı ile bir anlaşma dahi sağlamış olsanız, satın alım gerçekleştikten sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekmeniz gerekmektedir.

Her konuyu nizami bir şekilde yaptınız ve kiracı yine de çıkmıyorsa kanunen kiracı evden nasıl çıkar sorusunun cevabı bu 5 haklı tahliye sebebi ile olabilir.

1. İhtiyaç Sebebi ile Tahliye

Evi satın aldıktan sonra eve olan ihtiyacınız doğru ise mahkeme tarafından tahliye süreçleri başlatılıyor olacaktır.

2. Tahliye Taahhütnamesi

Doğru bir şekilde hazırlanmış tahliye taahhütnamesi yeni satın almış olduğunuzdan kiracınızı çıkarabilmek için haklı bir tahliye sebebi olacaktır.

3. Sözleşmede Geçen Kira Müddeti + 10 Yıl

Satın almış olduğunuz evin sözleşme süresinin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra ( 1 yıllığına düzenlendiyse 11. yılda)

4. Kiracının Bahse Konu Bölgede Kendisine Ait Evinin Olması

Kiracı aynı bölgede kirada veya boş farketmeksizin bir evi var ise gerekli koşullar karşılandığı durumda bu da geçerli bir tahliye sebebi olacaktır.

5. 1 Yılda 2 Kere Gecikmeli Ödenen veya Ödenmeyen Kira

1 yıl içerisinde 2 farklı dönemde gecikmeli ödenen, eksik ödenen veya hiç ödenmeyen kira bedellerinize karşı ihtar çektiğiniz takdirde yine kiracınızı haklı sebeplerle tahliye edebilirsiniz.

Bu başlıklar aynı zamanda "Ev sahibi değişirse kiracıyı çıkarabilir mi ?" sorusuna da cevaptır. Mevcut ev sahibi hangi şartlarda kiracıyı çıkarabilirse, evi yeni satın alan ev sahibi için de aynı şartlar geçerlidir.

Kiracı Hakları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda tarafların hakları açıkça belirtilmiştir. Bir gayrimenkulü kiralayan kiracı mülk üzerinde kullanım hakkına sahiptir. Sözleşmede, ahlaka, komşuluk haklarına ve yasalara karşı bir eylemde bulunmadığı sürece kullanım ile alakalı şerh düşülemez. Örneğin kira sözleşmesine, mülk sahibi evcil hayvanla alakalı tahliye veya tazminat gerektiren bir ibare koysa dahi bu geçersizdir.

Kiracı kirasını zamanında ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede geçen en önemli kiralanan mülkün devri ile alakalı konudur. Sözleşmeye aykırı bir şekilde devredilmesi hukuksuzdur ve yine tahliye ve tazminat sebebi olabilir.

Kiracısı olunan ev satılırsa da aynı şekilde eski sözleşme birebir geçerli olacaktır.

Kira gecikmediği sürece ev sahibinin kira ile alakalı araması, TÜFE'nin üzerinde zam istemesi, evin boya rengine karışması gibi konular haksız ve hukuksuzdur.

Ev Sahibi Hakları

Kiracı, mevcut kirasını düzenli bir şekilde ödediği sürece yukarıda bahsedilen haklı sebepler olmadan evden çıkarılamaz. Ev sahibini koruyan konular ise genel olarak maddi konulardır. Depozitonun kiraya mahsup edilemeyeceği, olası zararda depozitodan zararın tazmin edilebileceği gibi. Aynı zamanda kiracı 5 yılını doldurduktan sonra, kira bedeli üzerinde yeniden değerleme isteyerek kira bedelini, piyasa rayiçlerine çekebilirsiniz.

ÖZETLE

• Bir evi yeni de satın almış olsanız, eski sahibi de olsanız kiracıyı çıkarmak için haklı sebeplerin oluşmuş olması gerekir.

• Yeni satın alınan evin kira kontratı aynı şartlar altında satın alan kişiye geçer.

• Kira kontratlarında kira müddeti 1 yıl da yazsa o 1. yılın sonunda çıkmak zorunda anlamına gelmez. Zaman olarak +10 yıl sonrasında çıkarılabilir.

• Anlaşmazlık durumlarında süreçlerin tamamı mahkeme yoluyla ilerler. Mahkeme kararı olmadan kolluk kuvveti ile kiracı tahliye edilemez.