Kentsel Dönüşümde Daire Sahiplerini Bekleyen 4 Büyük Tuzak

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de son yılların en önemli yapılaşma hamlelerinden biri olarak öne çıkıyor. Deprem riski altındaki şehirlerde eski ve dayanıksız yapıları yenileyerek daha güvenli yaşam alanları oluşturmayı hedefleyen bu süreç, aynı zamanda yatırım fırsatları da sunuyor. Ancak her fırsat gibi kentsel dönüşüm de dikkatli olunmadığında büyük riskler barındırabiliyor.

Bu yazımızda, özellikle daire sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşabileceği 4 büyük tuzağı detaylı bir şekilde ele alacağız. Hak kaybı yaşamamak, uzun vadede mağdur olmamak ve daha bilinçli kararlar almak için bu rehberi mutlaka okuyun.

1. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçiminde Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunların başında, yanlış müteahhit seçimi geliyor. Birçok bina sakini, yalnızca “sizi mağdur etmem”, “projeyi kısa sürede bitiririm” gibi sözlere güvenerek sözleşme imzalıyor. Oysa bu tür beyanlar yazılı taahhüt haline getirilmediği sürece hiçbir geçerliliği yoktur.

Nelere dikkat etmelisiniz?

• Müteahhitin daha önce tamamladığı projeleri inceleyin.

• İflas riski olup olmadığını araştırın (ticaret sicil kaydı, dava geçmişi gibi).

• Teslim süresi, kat karşılığı oranı, inşaat kalitesi gibi tüm detayları içeren resmî bir sözleşme imzalanmalı.

• Sözleşmede teslim tarihine uymama halinde uygulanacak cezai şartlar mutlaka yer almalı.

Bir daire sahibi olarak, müteahhidin “sözlü vaadine” değil, hukuki güvenceye ihtiyacınız var.

2. Kat Karşılığı Oranlarda Yanıltıcı Teklifler

Birçok bina sakini, müteahhitlerin “%50 verin, size lüks daire yapalım” şeklindeki tekliflerini cazip buluyor. Ancak bu oranlar çoğu zaman aldatıcı olabiliyor. Dairenizin bulunduğu konum, arsanın değeri, inşaat maliyetleri ve imar durumu gibi pek çok faktör doğru şekilde değerlendirilmeden verilen kararlar ileride ciddi hak kayıplarına neden olabiliyor.

Nelere dikkat edilmeli?

• Bağımsız bir gayrimenkul değerleme raporu alın.

• Kat karşılığı oranlar, binanın toplam değeri ile orantılı mı kontrol edin.

• Proje sonunda alacağınız dairenin m²’si, katı ve cephesi sözleşmede açık şekilde belirtilmeli.

Her teklifin size kazandıracağı şey farklıdır. Bu nedenle “yüksek oran” tuzağına düşmeden, verilecek dairenin değeri ile alınacak olan arasında adil bir denge kurulmalıdır.

3. Ruhsat ve Onay Sürecinde Aksaklıklar

Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca bina sahipleri ve müteahhit arasında yürütülen bir süreç değildir. Belediyeler, ilçe imar müdürlükleri ve diğer resmi kurumlar da sürecin içindedir. Bu nedenle, birçok proje ruhsat alınmadan ya da onay süreçleri tamamlanmadan başlatılmakta ve yarım kalmaktadır.

Sık karşılaşılan hatalar:

• Müteahhidin, proje başlamadan “ruhsatı biz hallederiz” diyerek zaman kazanmaya çalışması

• Daire sahiplerinin, ruhsatın alınıp alınmadığını kontrol etmemesi

• İmar durumu belirsiz arsalar üzerinde proje yapılmaya çalışılması

Ne yapılmalı?

• Ruhsat, yapı kayıt belgesi, imar planı değişiklikleri gibi belgeler mutlaka incelenmeli.

• Belediyeden yazılı olarak proje onayı olup olmadığı öğrenilmeli.

• İnşaat başlamadan önce tüm hukuki ve teknik evrakların eksiksiz olduğundan emin olunmalı.

Aksi halde, proje başlasa bile resmi sorunlar nedeniyle inşaat durabilir ya da projenin onay süreci aylarca uzayabilir.

4. Kira Yardımı, Taşınma Süreci ve Geçici Konut Mağduriyetleri

Kentsel dönüşüm sürecinde en fazla mağduriyet yaşanan konulardan biri de geçici konut ve taşınma süreci oluyor. Daire sahipleri çoğu zaman, proje süresince kira yardımı alacaklarını sanıyor ancak bu yardımın detayları sözleşmede yer almıyor. Bu da, insanların hem evlerinden hem de bütçelerinden olmalarına neden oluyor.

Nelere dikkat edilmeli?

• Kira yardımı yapılacak mı? Yapılacaksa miktarı nedir? Kaç ay boyunca verilecek?

• Geçici konut temini mümkün mü? Kim karşılayacak?

• Taşınma masrafları kim tarafından karşılanacak?

Tüm bu soruların yanıtları yazılı ve resmi bir sözleşmede açıkça belirtilmiş olmalıdır. “Nasıl olsa anlaşırız” düşüncesi bu süreçte büyük kayıplar doğurabilir.

Sonuç: Bilinçli Ol, Hak Kaybetme

Kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayanlar için hayati bir süreçtir. Ancak bu sürecin her adımı iyi planlanmazsa, umulan kazanç yerini maddi ve manevi kayıplara bırakabilir. Müteahhit seçimi, kat karşılığı oranlar, ruhsat işlemleri ve geçici konut gibi her detayda bilinçli hareket edilmeli, mümkünse bir hukukçu veya gayrimenkul danışmanından destek alınmalıdır.

Unutmayın: Kentsel dönüşüm yalnızca binaları değil, hayatınızı da yeniden şekillendirir. Bu yüzden her adımınız sağlam zemine basmalı.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitle sözleşme yapmadan önce neye dikkat etmeliyim?

Sözleşmeden önce mutlaka müteahhidin geçmiş projelerini incelemeli, mali durumunu araştırmalı ve projeye dair tüm şartların (teslim süresi, kat karşılığı oranı, kira yardımı gibi) yazılı şekilde sözleşmeye eklendiğinden emin olmalısınız. Sözlü taahhütlere güvenmek büyük risk doğurur.

2. Kentsel dönüşümde kira yardımı almak zorunlu mu?

Hayır, kira yardımı otomatik olarak verilmez. Belediyeler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri belirli koşullarda kira yardımı yapabilir. Ancak özel projelerde bu yardım genellikle müteahhitle yapılan sözleşmeye bağlıdır. Yardımın miktarı ve süresi mutlaka yazılı olarak belirlenmelidir.

3. Kat karşılığı oran %50 ise bu iyi bir teklif midir?

Yüksek oran her zaman avantajlı değildir. Dairenizin konumu, binanın değeri, arsanın büyüklüğü ve imar durumu gibi unsurlar bu oranın adil olup olmadığını belirler. Oranı değil, karşılığında size düşecek net daireyi ve onun değerini esas almanız gerekir.